حق کسب و پیشه و تجارت

از قدیم الایام، قراردادهای اجاره املاک تجاری جزو مهمترین قراردادهای منعقده بین مردم بوده است. از گذشته اختلافات بین طرفین قرارداد اجاره املاک تجاری وجود داشته و تاکنون نیز ادامه داشته است به نحوی که از مهمترین دعاوی ارجاعی به دادگستری، اختلافات بین موجر و مستاجر می باشد.

دعاوی بسیاری بین موجر و مستاجر در دادگاه ها مطرح می گردد که یکی از مسائل مهم مطروحه در این دعاوی، بحث حق کسب و پیشه و تجارت است.

این موضوع در بسیاری از دعاوی بین طرفین قرارداد اجاره املاک تجاری در دعاوی مختلف مطرح می گردد و دارای ظرافت خاص خود بوده و مقررات قانونی مهمی در خصوص آن به تصویب قانونگذار رسیده است به نحوی که علاوه بر مردم عامه، بسیاری از حقوقدانان و وکلا و قضات، تخصص و سواد کافی در این زمینه را ندارند.

وکیل ملکی متخصص امور اجاره و حق کسب و پیشه و تجارت، تجارب کارآمدی در این زمینه داشته و می‌تواند با تسلط بر قوانین و رویه های مختلف دعاوی مرتبط با حق کسب و پیشه و تجارت، ضمن حل مسائل و ابهامات فزاینده در این خصوص، حامی و پشتیبان شهروندان در مراجع قضایی و غیر قضایی باشد.

مطالب مرتبط | وکیل ملکی تهران

حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه و تجارت به زبان ساده، حقی است که برای مستاجر ملک تجاری در طول زمان و با توجه به رونق کسبی که مستاجر در ملک ایجاد می‌نماید و در مقابل سعی و تلاش مستاجر تعیین می‌گردد اما از نظر حقوقی، حق کسب و پیشه و تجارت حقی است تبعی و تدریجی الحصول که برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت ایجاد می‌شود.

بنابراین این حق تابعی از عقد اجاره است و تصور آن بدون عقد اجاره غیر ممکن می باشد.

این حق تا دهه ۱۳۲۰ در لسان حقوقی کشور وجود نداشته است و تا قبل از آن صرفاً حق سرقفلی وجود داشته است اما به یکباره در آن زمان قانونگذار از این حق نیز صحبت به میان آورده است و اوج آن در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ دیده می‌شود.

قانونی که انقلابی در روابط استیجاری موجر و مستاجر ایجاد کرد به نحوی که حقوق عجیبی برای مستاجر به وجود آورد و موجب محدودیت حقوق مالکانه موجرین بر ملک خویش شد.

ناگفته نماند در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مجدداً قانونگذار روی به حق سرقفلی آورد و دیگر صحبتی از حق کسب و پیشه و تجارت نشد اما قواعد مرتبط با این حق نسبت به قراردادهای منعقده قبل از سال ۱۳۷۶ همچنان حاکم بوده و مورد توجه دادگاه ها و رویه قضایی می‌باشد.

این مطلب را هم مطالعه کنید | سرقفلی

چگونگی ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت:

سوالاتی چند، در خصوص شرایط ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت می توان به شرح ذیل مطرح نمود

۱- حق کسب و پیشه و تجارت به کدام اماکن تعلق می گیرد؟

شاید در ابتدا به ذهن برسد که چون این حق نسبت به اعمال تجاری ایجاد می‌شود به تبع باید گفت این حق صرفاً در اماکن تجاری امکان قابلیت ایجاد دارد اما باید در مقابل گفت با توجه به اطلاق عبارات مستفاد از سوی قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ این حق می تواند در اماکن مسکونی نیز ایجاد گردد.

آنچه از نظر قانونگذار مهم است قصد طرفین در نحوه استفاده از ملک مورد اجاره است. اگر قصد طرفین استفاده تجاری از ملک باشد هرچند کاربری ملک مسکونی باشد موضوع مشمول قانون سال ۱۳۵۶ شده و حق کسب و پیشه ایجاد می گردد.

۲-حق کسب و پیشه و تجارت در چه زمانی ایجاد می شود؟

دومین سوالی که وکیل متخصص اجاره املاک می‌بایست در پی یافتن پاسخ آن باشد این است که حق کسب و پیشه و تجارت در چه زمانی ایجاد می‌شود.

در پاسخ به این سوال می توان گفت تمامی قراردادهای اجاره املاک برای استفاده تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد امکان ایجاد این حق را دارند اما قراردادهای منعقده پس از سال ۱۳۷۶ موجب ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت نمی‌گردد و بیشتر بحث سرقفلی در خصوص قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶ مطرح است که متفاوت از حق کسب و پیشه و تجارت است.

۳-حق کسب و پیشه و تجارت در خصوص چه مشاغلی ایجاد می شود؟

در این خصوص بین حقوقدانان اختلاف است اما آنچه از رویه قضایی دادگاه‌ها و نظرات وکلای ملکی متخصص حق کسب و پیشه و تجارت می‌توان برداشت نمود این است که اصولاً این حق در خصوص مشاغلی که ارزش افزوده برای ملک داشته باشد ایجاد می‌شود و در خصوص مشاغلی که قائم به شخص است و مردم به اعتبار آن شخص به ملک مذکور مراجعه می کنند ایجاد نمی گردد.

از جمله مشاغل قائم به شخص می توان به وکالت و پزشکی اشاره نمود که چون مردم به اعتبار کار وکیل یا پزشک بدون توجه به مکان دفتر یا مطب به ایشان مراجعه می کنند بنابراین حق کسب و پیشه و تجارت برای ایشان ایجاد نمی گردد.

چگونگی محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت

معیارهای حق کسب و پیشه و تجارت

یکی از مهمترین مسائل در دعاوی مرتبط با امور اجاره املاک تجاری این است که حق کسب و پیشه و تجارت چگونه محاسبه می شود؟ و معیارهای تعیین حق کسب و پیشه چیست؟ سه معیار مهم در تعیین حق کسب و پیشه وجود دارد.

این سه معیار عبارتند از پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر در ابتدای قرارداد، مدت زمان سپری شده از زمان انعقاد قرارداد اجاره و رونق کسبی ایجادی از سوی مستاجر در ملک تجاری مورد اجاره.

بدین ترتیب در تعیین میزان حق کسب و پیشه اگر مستاجر، مبلغی به عنوان سرقفلی در ابتدای قرارداد پرداخت کرده باشد مسلماً میزان این حق بیشتر از زمانی است که سرقفلی پرداخت نشده باشد.

بنابراین سرقفلی پرداختی از سوی مستاجر یکی از آیتم‌های تعیین میزان حق کسب و پیشه است. البته نظر مخالفی نیز وجود دارد که در صورت پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر در زمان تخلیه، مستاجر مستحق یک مبلغ به به عنوان سرقفلی و یک مبلغ به عنوان حق کسب و پیشه می باشد،البته این نظر دارای توجیه حقوقی و قانونی نیست.

مورد بعدی مدت زمان سپری شده از زمان انعقاد قرارداد اجاره است بدین صورت که هر چه این مدت زمان بیشتر باشد میزان حق کسب و پیشه نیز بیشتر می شود و بالعکس.

آیتم بعدی تعیین میزان حق کسب و پیشه، رونق کسبی ایجادی از سوی مستاجر در ملک می باشد. هرچه تعداد مراجعه‌کنندگان به ملک مورد اجاره بیشتر باشد و میزان درآمد نیز بیشتر باشد میزان حق کسب و پیشه بیشتر می‌شود و بلعکس.

در خصوص چگونگی تعیین حق کسب و پیشه نیز باید گفت اولا حق کسب و پیشه صرفاً در موارد تخلیه ملک مورد اجاره تعیین و پرداخت می گردد لذا اصولاً در دعاوی تخلیه طرح شده از سوی مالک (موجر ) اقدام به تعیین حق کسب و پیشه می شود.

ثانیاً جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه موضوع از سوی مرجع قضایی رسیدگی کننده به کارشناس رسمی ارجاع می گردد و میزان این حق از سوی کارشناس تعیین می شود.

لازم به ذکر است بر خلاف تخلیه اماکن مسکونی که در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت دادگاه است لذا بالتبع تعیین میزان حق کسب و پیشه نیز از سوی دادگاه انجام می شود.

مطالب مرتبط | خسارت تاخیر در انجام تعهدات

انتقال حق کسب و پیشه و تجارت:

یکی از سوالات مکرر مراجعه‌کنندگان به وکیل متخصص حق کسب و پیشه و تجارت در خصوص فروش حق کسب و پیشه و تجارت است و اینکه آیا مستاجر می تواند این حق را انتقال دهد؟ در پاسخ باید گفت از آنجایی که حق کسب و پیشه و تجارت تابع قرارداد اجاره می باشد بنابراین انتقال آن نیز به تبع انتقال اجاره به غیر می باشد که اصطلاحاً به آن انتقال منافع ب غیر می گویند.

طبق قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اصولاً مستاجر حق انتقال منافع به غیر را ندارد مگر اینکه خلاف آن در قرارداد درج شده باشد. بنابراین اگر مالک، رضایت در انتقال منافع داشته باشد مستاجر می تواند ضمن انتقال منافع، حق کسب و پیشه خود را به فروش برساند.

اما اگر مالک با انتقال منافع موافقت ننماید مستاجر دو راه دارد یا ضمن تخلیه ملک، حق کسب و پیشه خود را از مالک دریافت نماید و اگر در این صورت نیز مالک موافقت به دریافت ملک و پرداخت حق کسب و پیشه ننماید مستاجر به عنوان راه دوم، می‌تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای تجویز انتقال منافع را نماید.

در این صورت دادگاه با رسیدگی به مدارک، اقدام به صدور حکم تجویز انتقال منافع می نماید و پس از صدور حکم، مستاجر می تواند ضمن انتقال منافع به غیر، حق کسب و پیشه خود را نیز از مستاجر جدید دریافت نماید.

دعوای تجویز انتقال منافع یکی از دعاوی مبتلابه مربوط به اجاره املاک تجاری است که مراجعه کنندگان به دستگاه قضایی می توانند با کمک وکیل متخصص امور اجاره و حق کسب و پیشه و تجارت به بهترین نتیجه ممکن دست یابند.

سقوط حق کسب و پیشه و تجارت:

پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت زمانی مطرح می‌گردد که بحث تخلیه ملک مورد اجاره مطرح گردد. بنابراین وضعیت اثبات یا سقوط حق کسب و پیشه در زمان تخلیه ملک مورد توجه قرار می گیرد. البته بعضی به اشتباه از سقوط حق کسب و پیشه به عنوان تخلیه حق کسب و پیشه نام می‌برند.

آنچه تخلیه می شود ملک مورد اجاره است و نه حق کسب و پیشه و تجارت. به هرحال در زمان تخلیه ملک مورد اجاره، حق کسب و پیشه و تجارت با سه مورد زیر مواجه می باشد:

۱- پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر:

مواردی وجود دارد که در صورت تخلیه ملک، حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق و پرداخت می شود. این موارد عبارتند از: تخلیه به علت نیاز شخصی مالک و تخلیه با تجویز انتقال منافع به غیر.

گاهی پیش می آید که خود مالک، نیاز شخصی به ملک خویش جهت کسب و تجارت پیدا می نماید و تقاضای تخلیه ملک را می نماید. اگر مستاجر این پیشنهاد را نپذیرد مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای تخلیه را نماید.

دادگاه در صورت تجمیع شرایط، ضمن پذیرش دعوا، حکم به تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر صادر می نماید. مورد دیگر، صدور حکم تجویز انتقال منافع به غیر می باشد که در بندهای فوق توضیح داده شد در این صورت با صدور حکم تجویز انتقال منافع به غیر، مستاجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه و تجارت از مستاجر جدید ضمن انتقال منافع به ایشان می باشد.

این مطلب را مطالعه کنید | دستور تخلیه

۲- سقوط تمام حق کسب و پیشه و تجارت:

برخی مواقع مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نماید.

یکی از این موارد، تعدی و تفریط مستاجر نسبت به ملک مورد اجاره می باشد. مثلاً مستاجر با برداشتن دیوار بین ملک تجاری اقدام به تعدی و تفریط نماید. مورد دیگر، تغییر شغل از سوی مستاجر می باشد.

اصولاً در قراردادهای اجاره املاک تجاری، شغل مستاجر تعیین می‌گردد. اگر مستاجر در حین استفاده، شغل خویش را تغییر دهد مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، تحت شرایطی تقاضای تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه نماید.

مورد دیگر، عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر می باشد که پس از ارسال اظهارنامه از سوی مالک با تجمیع سایر شرایط قانونی، دادگاه حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه می دهد.

۳- سقوط نصف حق کسب و پیشه و تجارت:

موردی که مالک می تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای تخلیه ملک را نماید ولی صرفاً مکلف به پرداخت نصف حق کسب و پیشه باشد، انتقال منافع به غیر بدون اذن مالک می باشد.

اگر مستاجر بدون اذن مالک، منافع ملک مورد اجاره را به غیر انتقال دهد مالک با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر دست دوم، تقاضای تخلیه ملک را می نماید. ناگفته نماند مستاجر دست دوم از باب جبران خسارت، می تواند برای نصف دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر دست اول مراجعه کند.

در نهایت یادآور می‌شود از جمله مشکلات حقوقی پیچیده دستگاه های قضایی و شهروندان مسائل مرتبط با حق کسب و پیشه و تجارت می باشد که وکیل متخصص امور اجاره با استفاده از تجارب چندین ساله خویش می تواند بر این مشکلات فائق آید.